División horizontal tumbada

🏡 ¿Qué es la división horizontal “tumbada” y cómo afecta a tu vivienda en Galicia?

Cuando una parcela tiene varias viviendas construidas de manera adosada —como chalets, dúplex o anexos— y se quiere vender o gestionar cada unidad de forma independiente, se puede aplicar la división horizontal tumbada. Este tipo de división legal permite transformar partes de un mismo inmueble en propiedades separadas (pisos, viviendas, garajes, piscinas…), sin segregar la parcela. La finca sigue siendo una sola desde el punto de vista urbanístico y catastral.

✅ ¿Cómo funciona en Galicia?

1. Unidad jurídica, múltiples títulos
   Aunque cada unidad obtenga su propia escritura y sea vendible de forma independiente, la parcela sigue siendo única. Esto está expresamente definido por la Xunta, y la división horizontal no equivale a parcelación.  territorioeurbanismo.xunta.gal

2. Sin licencia urbanística (en condiciones normales)
   A diferencia de la parcelación, que sí requiere licencia, la división horizontal tumbada no necesita una autorización municipal para inscribirse en el Registro de la Propiedad, siempre que no implique un cambio funcional ni supere lo autorizado.

3. ¿Y si se asemeja demasiado a una parcelación?
   Si el registrador detecta que la separación es tan intensa que rompe la unidad jurídica de la finca, puede pedir licencia similar a la de segregación. Esta exigencia se basa en la legislación estatal (art. 26 TRLSU) y gallega (art. 150.6 Lei do Solo de Galicia) Por ejemplo: dividir una vivienda unifamiliar en varios pisos, o adjudicar diferentes fracciones de terreno a cada unidad.

4. En suelo rústico o núcleo rural… también es posible
   La normativa gallega sobre suelo rústico autoriza la propiedad horizontal sin segregar parcela, además de respaldar las funciones de rehabilitación de edificios existentes.

5. Eso sí, no se permite subdividir la parcela ni construir nuevas unidades que alteren el entorno rural (como bloques continuos o más de tres viviendas adosadas) .

🛠️ Paso a paso: ¿Qué debes hacer?

1. Contrata a un arquitecto
   El profesional redactará el proyecto de división horizontal: planos, descripción de cada vivienda o local, zonas comunes, coeficientes de participación, etc. Notarios y Registradores

2. Obtén la certificación técnica
   Si la edificación ya está materialmente subdividida (por ejemplo, varias viviendas separadas por muros), a veces basta con un certificado técnico para inscribirla. Si no, habrá que presentar el proyecto y la licencia correspondiente 

3. Escritura pública y registro
   Se firma la escritura de división horizontal ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad, generando nuevas referencias catastrales.

4. Sin cambiar licencias municipales…
   En Galicia, no hace falta solicitar una licencia urbanística adicional por la división horizontal —siempre que no se inmiscuyan cambios de uso, número de viviendas u ocupación del terreno que invaliden la unidad jurídica Xunta de Galicia 

📌 Resumen práctico para propietarios en Galicia:

🏗️ Conclusión

Nuestro consejo desde  SEmpre es:

• La división horizontal tumbada es una solución legalmente sólida para transformar un chalet, dúplex o conjunto de anexos en títulos independientes sin necesidad de parcelar.

• En Galicia, la clave está en mantener la unidad de parcela y su uso previsto. Si se respeta esto, no hace falta tramitar licencias costosas.

• Siempre conviene contar con un técnico competente que prepare el proyecto o certificado, y un asesor legal o gestor que redacte y registre las escrituras correspondientes.

¿Te interesa aplicar esto en un caso concreto? Puedo ayudarte a valorar tu parcela contactando con excelentes profesionales que  redacten los proyectos necesarios y presenten toda la documentación ante las administraciones y registro. ¡En SEmpre facilitamos los trámites inmobiliarios especializados en Galicia y siempre defendiendo tus derechos!